Caution dans un bail commercial (garantie personnelle)
Bail commercial entrepriseQue vous soyez locateur ou locataire, la clause de cautionnement d’un bail commercial (communément appelé la « garantie personnelle ») doit recevoir une attention particulière de votre part. En effet, cette clause est d’une importance capitale pour le locateur, et représente un inconvénient majeur pour le locataire.
Essentiellement, par cette clause, la caution (normalement l’actionnaire/dirigeant de l’entreprise locatrice) s’engage personnellement envers le locateur et garantit personnellement à ce dernier que l’entreprise locatrice va exécuter toutes les obligations prévues au bail (incluant le paiement du loyer). Ainsi, en cas de défaut par l’entreprise locatrice, le locateur aura un recours non seulement contre celle-ci, mais contre la caution également.
Cette clause se retrouve fréquemment dans les projets de baux commerciaux des locateurs. Il s’agit d’une question de gestion de risque. Ainsi, bien que je doute qu’un locateur exige une caution d’un administrateur de Walmart, nous pouvons facilement comprendre l’intérêt du locateur pour une telle clause lorsque l’entreprise locatrice est une nouvelle entité qui vient tout juste d’être incorporée, sans historique, ni revenu. La possibilité d’ajouter le patrimoine personnel de la caution comme « garantie » en cas de défaut vient donc atténuer le risque pour les locateurs.
À l’inverse, cet engagement personnel ajoute un énorme risque à l’actionnaire/dirigeant d’une entreprise. Cette exigence du locateur est souvent source de frustration pour le dirigeant, car celui-ci a justement voulu éviter toute responsabilité personnelle en procédant à l’incorporation de son entreprise!
Advenant des problèmes financiers de l’entreprise locatrice, la caution verrait son propre patrimoine exposé aux créances du locateur en vertu du bail. Évidemment, voir son compte bancaire et ses autres actifs personnels saisis par le locateur est un scénario que tout entrepreneur veut éviter à tout prix.
À la lumière des avantages qu’un tel cautionnement représente pour un locateur et des inconvénients qu’elle impose au locataire, nous constatons aisément que cette clause est souvent source d’impasse dans les négociations entre ces deux parties.
Alors que faire devant une telle impasse?
D’abord, force est d’admettre que dans certains cas, l’importance pour un locateur d’avoir un cautionnement et la nécessité pour un locataire de l’exclure complètement seront tout simplement irréconciliables. Considérant que ces exigences soient mutuellement exclusives, un tel scénario résultera en l’impossibilité d’en arriver à une entente et les parties n’auront qu’à se trouver un autre partenaire à cet effet.
Cependant, si les parties sont disposées à mettre un peu d’eau dans leur vin et faire des compromis, il y a moyen de trouver un terrain d’entente.
Par exemple :
– l’étendue des engagements financiers souscrits par la caution pourrait être limitée à une somme d’argent convenue;
– le loyer impayé garanti par la caution pourrait se limiter à un nombre de mois convenu; ou
– la durée du cautionnement pourrait également être limitée à une période convenue.
Bref, les parties sont libres de circonscrire l’étendue du cautionnement afin de sécuriser le locateur tout en minimisant le risque pour la caution.
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